Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

15 oktober 2020

Website: a1bedrijvenparkdevente

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Door het zorgvuldig inpassen van de belangen van flora en fauna wordt een kwalitatief goed plan verkregen waarin ecologische zones een belangrijke plek hebben gekregen en waarin bescherming van soorten, natuur-inclusief bouwen en een fijne werkomgeving vanzelfsprekendheden zijn.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Ook zijn de twee windmolens direct aangesloten op het terrein en zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag van energie in batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomstvast bedrijvenpark te realiseren die over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn op dit moment een 4-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft (d.d. juli 2020), na de aankoop van de gronden Derks, ca. 50% van het nog uit te geven gebied in eigendom. Het raadsbesluit over de ontwikkelstrategie West in april 2020 heeft ertoe geleid dat niet alleen zelfrealisatie door de eigenaren mogelijk is, maar dat onder bepaalde voorwaarden ook de gemeente actief kan ontwikkelen.

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018 en 2019;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020).

 Gevraagde besluitvorming 2020/2021:

- Vaststelling profilering A1 Bedrijvenpark ‘West’;
- Aankoop gronden t.b.v. hoofdinfrastructuur van andere eigenaren.

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is in volle gang en er resteren niet veel kavels meer. De gemeente Deventer heeft d.d. oktober 2020 ruim 30,44 ha. geleverd bij de notaris.

Verkoop kavels:

In 2020 zijn de volgende kavels geleverd:
- Aldi Nederland:127.718 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 5-03-2020)
- Romeijn (Team Sunweb):800 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 02-04-2020)
- Metron Vastgoed (Davo):6.502 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 08-03-2019)
- Matco:2.500 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 6-8-2020)
- Ter Hoeven Verf:2.652 m2, (gepasseerd bij de notaris d.d. 8-10-2020)

In totaal is in 2020 circa 13,85 ha. geleverd. De doelstelling in de begroting voor 2020 is 15 ha. De langjarige doelstelling is 4 ha per jaar gemiddeld.

In het oostelijk deel is nog circa 5 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,8 ha. in ‘Oost’. Op 3,4 ha. hiervan is ligt een betaalde reservering anno oktober 2020. Daarnaast is veel interesse voor het westelijke deel. Deze kavelzoekers (tussen 2 en 20 ha.) dienen nu nog teleurgesteld te worden omdat er geen ruimte meer is in oost en voor west nog veel voorbereidingen gedaan moeten worden voordat tot uitgifte overgegaan kan worden.  

Het geactualiseerde bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP) is op 23 september door de raad vastgesteld. Hiermee zijn de inbedding van de verbrede snelweg A1 en een aantal duurzame ambities georganiseerd.

Inmiddels zijn loopt de aanbestedingsprocedure voor de aanbesteding van het bouw- en woonrijpmaken van West. Afhankelijk van de beschikbaarheid van gronden zullen werkzaamheden starten eind 2020 en voorjaar 2021.

De samenwerking met Truckpoint Nederland is afgebroken. Samen met partijen uit Deventer, maar ook daarbuiten, wordt gezocht naar verbetering en een nieuwe opzet van de exploitatie van A1 Truckparking Deventer.

In het kader van de verbreding Rijksweg A1 zullen naar verwachting in de komende maanden een deel van de daartoe benodigde gronden worden overgedragen aan Rijkswaterstaat.

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €30,2 miljoen is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. Bij de jaarrekening 2019 was het tekort €31,1 miljoen en bij de besluitvorming rondom de gronden Derks is aangegeven dat door deze aankoop de verliesvoorziening met €1,1 miljoen zal dalen tot €30,0 miljoen. De bijstelling met €0,2 miljoen naar €30,2 miljoen wordt met name veroorzaakt door een verplichte aanpassing van de rekenrentes.  

De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €44,6 miljoen per 16-7-2020. De nog te maken kosten zijn €19,9 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn €38,3 miljoen.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Het bouwrijpmaken van het westelijke deel start later dan in de begroting is opgenomen, namelijk eind 2020. De leerervaringen op ‘Oost’ en de uitkomsten van het rekenkamerrapport vroegen om een strategiewijziging van het westelijke deel. Door de start van de voorbereidingen voor ‘West’ eind 2020 zullen uitgaven voor een bedrag van bijna €2,0 miljoen worden doorgeschoven naar 2021.

Afwijking investering?

Nee

Afwijking exploitatie?

Nee

Uitgangspunt is geactualiseerde GREX per juli 2020.
Saldo contante waarde is € 30,2 miljoen negatief.

Risico's en kansen?

Op koers

Er zijn naast de verliesvoorziening 2 risico’s opgenomen in het risicodossier welke niet opgevangen kunnen worden in de grondexploitatie:

1. Meer inefficiënte kaveluitgifte dan rekening mee is gehouden (meer restkavels): 25% van €1,0 miljoen, netto € 0,25 miljoen.

2. Meer vertraging op de uitgifte van kavels door verdeeld eigendom. Grondeigenaren gaan niet snel over op realisatie waardoor de gemeente mogelijk toch moet onteigenen. Vertraging 2 jaar. 50% kans op €0,7 miljoen schade, netto €0,35 miljoen.

Het totaal netto risico is dan: €0,6 miljoen.

Afwijking begroting?

Op koers

Op koers voor de komende jaren omdat de totale planning uitgaat van een exploitatie die duurt tot in 2029 en de verwachting er is dat met de huidige markt binnen deze periode de uitgifte van het terrein is gerealiseerd.

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:
1.   Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
2.   Uitwerken en besluitvorming actualisatie Bestemmingsplan en Exploitatieplan: 2020;
3.   Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2020;  
4.   Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken hoofdstructuur: 2020-2021;
5.   Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2021-2029.

Afwijking totaalplanning?

Ja

Het bouwrijpmaken van het westelijke deel start later dan in de begroting is opgenomen, namelijk eind 2020. De leerervaringen op ‘Oost’ en de uitkomsten van het rekenkamerrapport vroegen om een strategiewijziging van het westelijke deel. Door de start van de voorbereidingen voor ‘West’ eind 2020 zullen uitgaven voor een bedrag van bijna €2,0 miljoen worden doorgeschoven naar 2021.

Communicatie

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.

De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.   

Geen bijzonderheden.