Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

15 oktober 2020

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”. Op basis van deze visie wordt met betrokken partijen in het gebied gewerkt aan een “ruimtelijk kader” als onderlegger voor concrete planvorming.  

De Stadsentree omvat gronden van meerdere eigenaren. De grootste grondeigenaar is de gemeente. Postillion is eigenaar van de gronden onder het hotel alsmede de gehele parkeerplaats en een ruime groenstrook. Daarnaast is een te ontwikkelen kleiner perceel in eigendom van Explorius Vastgoedontwikkeling. Ook McDonalds maakt deel uit van het plangebied.  

Explorius heeft in 2015 een initiatief met werktitel ‘Deventer Experience’ genomen voor het ontwikkelen van een groot deel van de Stadsentree. Het initiatief voorziet in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldoet aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Stadsassen. Tussen de gemeente en Explorius is een intentieovereenkomst gesloten waarin afgesproken is dit initiatief op haalbaarheid te onderzoeken en verder uit te werken. Daarin is ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling. Indien het plan doorgaat worden deze gronden verkocht en wordt de grondexploitatie Teugseweg afgesloten.

Het plan is later in aangepaste vorm verder uitgewerkt Het gaat uit van een mobiliteitsplein, met in het hart een carpoolplek, omringd door (fast food) restaurants (Explorius en Mc Donalds), een hotel (Postillion) en bedrijven die een relatie hebben met (slimme) mobiliteit. Bekeken wordt ook óf en wanneer er laadstations en vulpunten aan toegevoegd kunnen worden.

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders.

Explorius heeft in afstemming met de gemeente de integrale ontwikkeling onderzocht op haalbaarheid en verzoekt de gemeente nu het ontwikkelingsperspectief aan te bieden aan de raad en daarna het bestemmingsplan aan te passen zodat gestart kan worden met de ontwikkeling.  

Bij de haalbaarheid van het plan worden verkeerskundig grote vraagtekens gezet. Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing.  

Nader onderzoek naar de gewenste verkeersstructuur van de Poort van Deventer is nodig om de bereikbaarheid van de Poort – en daarmee de gehele stad te kunnen faciliteren. Het gaat dan niet alleen om oplossingen voor de kruising, maar ook om aanvullende maatregelen (zowel infrastructureel als binnen mobiliteitsgedrag) om de verkeersstructuur voor de gehele stad te optimaliseren.  

De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting.

Een uitzondering geldt de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is verplaatsing van de carpoolplaats nodig voor 1 augustus 2020. Met Postillion is in beginsel overeenstemming dat zij deze carpoolplekken zal realiseren op eigen terrein (huidige groenstrook) op een zodanige manier dat deze zowel autonoom kan blijven bestaan zowel als ook past in toekomstige mogelijk ontwikkeling. Dit past binnen het kader van het huidige bestemmingsplan. De realisatie is afhankelijk van de bijdrage van de provincie Gelderland. Het betreft middelen die Gelderland ter beschikking worden gesteld ter compensatie van het opheffen van de bestaande carpoolplaats. Er is nog geen definitieve overeenstemming met Postillion over de kwaliteit en de gemeentelijke bijdrage. Wel is overeengekomen dat tijdelijk de huidige parkeerplaats van het Postillion kan worden gebruikt door carpoolers.

De carpoolplaats levert ook een extra belasting op de ontsluitingsstructuur. Maar dit betreft feitelijk geen nieuwe functie in dit gebied, maar een verplaatsing van de bestaande voorziening.

Scope

Behoeft aandacht

Opgeschort.

Begin september neemt het college een besluit over het voortzetten van de medewerking aan het initiatief van Explorius.

Financiën

Op koers

De grondexploitatie Teugseweg kent per 1-1-2020 een planresultaat van € 167.000 (tekort).  

De boekwaarde bedraagt op 1-1-2020 € 543.000. De nog te maken kosten zijn € 665.000 en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog € 1.080.000.  

De grondexploitatie is nog gebaseerd op de bestaande uitgangspunten, waarin de integrale ontwikkeling doorgaat. Na besluitvorming over het voortzetten van de medewerking aan het initiatief Explorius wordt in samenwerking met alle grondeigenaren in het gebied de ontwikkeling opnieuw bezien en de grondexploitatie daarop aangepast.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Ten opzichte van de Q3-2019 rapportage is het planresultaat met € 70.000 afgenomen. Dit houdt verband met de toename van de plankosten als gevolg van de ontsluitingsproblematiek en de inzet op het verhoogde ambitieniveau (duurzame mobiliteitshub).

Afwijking investering?

Nee

Vooralsnog geen afwijkingen.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Het risicoprofiel bedraagt netto € 375.000, verband houdend met de grotere onzekerheden.

In de risicodatabase zijn de volgende risico’s opgenomen:
1.   Niet volledig kunnen verhalen kosten infra (€0,3 miljoen, kans van optreden 50%);
2.   Vertraging (rentekosten/plankosten) (€0,2 miljoen, kans van optreden 50%);
3.   Door een langere looptijd van het project nemen plankosten toe maar is er ook sprake van afbreukrisico (€0,5 miljoen, kans van optreden 25%);
Per saldo wordt er een beroep gedaan op het specifiek weerstandsvermogen van €0,375 miljoen.

Nadere toelichting:
- In de grondexploitatie is beperkt ruimte (€ 350.000) voor een bijdrage aan bovenplanse infrastructuur. Er is een risico opgenomen dat een hogere bijdrage noodzakelijk is.  
- De planvorming verloopt langzamer dan eerder gedacht. De ruimtelijke kaders kunnen pas worden voorgelegd aan de raad gelijktijdig (of nadat) ook een voorstel over de ontsluitingsstructuur aan de raad is voorgelegd.
- Het is van belang om draagvlak op de ruimtelijke kaders te hebben bij de partners om de uitvoering vervolgens snel ter hand te kunnen nemen.

Beëindiging van de grondexploitatie zonder ontwikkeling of verkoop van de gronden is niet als risico opgenomen.

Inmiddels is het risico ontstaan dat het project opnieuw moet worden opgestart. Dit kan betekenen dat de grondexploitatie dient te worden afgesloten en de boekwaarde dient te worden afgeboekt. Na aftrek van de huidige verliesvoorziening en de opbrengst van de grond onder de reclamemast betekent dit een netto afwaardering van ca. € 300.000. Mocht dit het geval zijn dan vervallen de overige risico’s (€ 375.000). Om die reden is het risicoprofiel nog niet aangepast.

Afwijking begroting?

Behoeft aandacht

Vertraagd
•   Vaststellen ruimtelijk kader (ontwikkelingsperspectief) Stadsentree inclusief financieel kader (actualisatie grex) opgeschort in afwachting van besluitvorming over voortzetten medewerking initiatief Explorius
•   Vaststellen anterieure overeenkomsten met Explorius (en eventueel andere partijen) in afwachting van vaststellen ruimtelijke kader.

Afwijking totaalplanning?

Ja

Ten opzichte van de Q3-2019 rapportage is het planresultaat met € 70.000 afgenomen. Dit houdt verband met de toename van de plankosten als gevolg van de ontsluitingsproblematiek en de inzet op het verhoogde ambitieniveau (duurzame mobiliteitshub).

Communicatie

Op koers

In de omgeving is vooral bedrijvigheid. Bestaande bedrijven zijn kritisch ten opzichte van de nieuwe ontwikkelingen en dan vooral het horecaonderdeel van het plan. De ontwikkeling van het duurzame mobiliteitsplein kan rekenen op groot maatschappelijk draagvlak en ook van de omliggende bedrijven. Met alle partijen wordt uitvoerig en intensief gesproken.

n.v.t.